Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht waarbij de eigenaar van een perceel (het ‘dienende erf’) iets moet toestaan of nalaten ten gunste van een ander perceel (het ‘heersende erf’). Het recht is gekoppeld aan de percelen zelf, niet aan de eigenaren — bij verkoop gaat de erfdienstbaarheid mee over.
Bekende voorbeelden
- Recht van overpad — buurman mag over jouw perceel lopen of rijden naar zijn woning
- Recht van uitzicht — verbod om dichtbij hoger te bouwen
- Recht van waterlozing — water mag op andermans perceel uitstromen
- Recht van leiding — kabel of leiding mag onder andermans grond
- Recht op licht/lucht — verbod op afschermend bouwwerk
- Recht van inbalking — een balk mag op buurmans muur rusten
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan:
1. Notariële akte
De meest voorkomende vorm: vastgelegd door de notaris en ingeschreven in het Kadaster. Bij koop van een huis lees je de erfdienstbaarheden in de leveringsakte.
2. Verjaring
Onafgebroken openlijk gebruik van een recht gedurende 20 jaar (verjaring te kwader trouw) of 10 jaar (te goeder trouw) kan een erfdienstbaarheid doen ontstaan. Sinds 1992 is dit beperkter dan onder oud recht.
3. Bij splitsing
Bij splitsing van één groot perceel in meerdere percelen wordt vaak een erfdienstbaarheid gevestigd, bijvoorbeeld het recht van overpad voor het achterhuis.
Belangrijke regels
- Inschrijving — Een erfdienstbaarheid is pas tegen derden afdwingbaar als die in het Kadaster staat
- Volgrecht — Bij verkoop gaat het recht automatisch over op de nieuwe eigenaar
- Niet eigenmachtig opheffen — De houder van het recht moet ermee instemmen
- Beëindiging — Door verjaring (20 jaar geen gebruik), opheffing of door samenvoeging van percelen
Controleren bij koop
Bij koop van een woning:
- Vraag het eigendomsbewijs op via een notaris of Kadaster
- Lees de leveringsakte (transportakte) op erfdienstbaarheden
- Onderzoek of er paden, leidingen of bouwwerken zijn die op een erfdienstbaarheid wijzen
- Vraag bij twijfel advies aan de notaris
Onverwachte erfdienstbaarheden kunnen de waarde of het gebruik van een perceel beïnvloeden.
Erfdienstbaarheid versus persoonlijk recht
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht en gaat mee met het perceel. Een persoonlijk recht (gebruiksovereenkomst) geldt alleen tussen de afsluitende partijen en eindigt vaak bij verkoop.
Gerelateerde termen
- Kadaster
- Rooilijn
- Burenrecht
- Bestemmingsplan
- Perceel
Meer weten over bouwkundige termen? Bekijk onze kennisbank op fredsbouwtekeningen.nl.
