Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken aan een gekochte woning die er bij de overdracht al waren, maar die je als koper bij bezichtiging en onderzoek redelijkerwijs niet kon ontdekken. Denk aan rotte balken onder een vloer of een weggeschilderde lekkage. Een overzicht van gebreken in het algemeen vind je in ons artikel over gebreken van woningen; hier gaat het om de verborgen variant en wat je ermee kunt.

Wat zegt de wet?

De regels staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 7:17 BW moet een woning ‘aan de overeenkomst beantwoorden’: ze moet de eigenschappen hebben die nodig zijn voor normaal gebruik. Is dat niet zo, dan heet dat non-conformiteit. Twee plichten bepalen wie het risico draagt:

• Mededelingsplicht van de verkoper: hij moet melden wat hij weet, zoals eerdere lekkages, reparaties of funderingsherstel.
• Onderzoeksplicht van de koper: jij moet zelf redelijk onderzoek doen. Wat je had kunnen zien of laten onderzoeken, is meestal niet meer verborgen. Bij een oudere woning weegt die plicht zwaarder.

Een ouderdomsclausule in de koopakte legt gebreken die door de ouderdom van het huis komen bij de koper. Hoe ver die clausule reikt, hangt sterk af van de precieze tekst.

Termijnen

Artikel 7:23 BW zegt dat je een gebrek ‘binnen bekwame tijd’ na ontdekking moet melden. Koop je van een bedrijf (consumentenkoop), dan is melden binnen twee maanden in elk geval op tijd. Na een tijdige melding verjaart je vordering na twee jaar.

Toepassing: wat doe je bij een vermoeden?

1. Leg alles vast: foto’s, datum van ontdekking, wat je hebt gezien.
2. Meld het direct schriftelijk bij de verkoper, ook als je eerst belt. Wacht niet op een volledig rapport; meld en geef aan dat onderzoek volgt.
3. Laat een onafhankelijke bouwkundige het gebrek en de oorzaak vastleggen, zonder het eerst zelf te slopen of te herstellen.
4. Zoek juridisch advies (rechtsbijstand, Juridisch Loket) voordat je herstelt of een claim indient.

Tips en aandachtspunten

• Lees de verkoopvragenlijst en de koopakte goed, vooral de ouderdomsclausule. Daarover kun je vóór tekenen onderhandelen.
• Laat vóór aankoop een bouwkundige keuring doen: dat verkleint de kans op verrassingen en past bij je onderzoeksplicht.
• Vraag door bij verse afwerking van plafonds, kelders en gevels.
• Dit artikel is algemene uitleg en geen juridisch advies.

Gerelateerde termen

• Gebreken van woningen
• Bouwfout
• Aankoopmakelaar
• Koop-aanneemovereenkomst
• Funderingsproblemen houten palen

Meer weten over bouwkundige termen? Bekijk onze kennisbank op fredsbouwtekeningen.nl.